親族に不動産を売っても譲渡所得税はかかる？課税されるケースとは

家族など身内に土地や建物を譲る場合にも税金が発生します。無償であげたときは贈与税が受贈者にかかり、売却をしたときには売主に対して譲渡所得税が発生することがあるのです。

親族間で不動産を売る場合にも課税のルールにはご注意ください。

親族への売却でも原則として譲渡所得税は発生する

不動産を売って利益が出たときは、その利益（譲渡所得）に対して所得税と住民税が課されます。

一般的には第三者への売却であっても親族への売却であっても、利益に対して税金が課税される点では変わりありません。

所有する実家を兄弟に売却する場合を考えてみましょう。その物件を当初2,000万円で取得しており、売却価格が3,000万円だったとします。このとき、取得費を2,000万円とすると、単純計算で1,000万円の利益（譲渡所得）が出て、この分につき譲渡所得税が課税されます。
ただし、実際には物件を取得したときにかかった費用なども考慮しますし、建物が含まれるなら減価償却を考慮する必要があります。税金の計算をするには細かくルールを把握しておかなければなりません。

譲渡所得はどのように計算するのか

親族間取引でも一般の取引でも、譲渡所得税の計算方法は同じです。まずは基本的な計算の仕組みを理解しておきましょう。

売却価格から差し引けるもの

譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引くことで算出されます。

ここでの「取得費」とは、その不動産を購入したときの価格や建築費用のことです。ただし建物に対しては所有期間に応じた減価償却費を差し引くことができます。

例）30年前に3,000万円で購入した土地付き建物を親族に4,000万円で売却した。取得費は土地と建物にそれぞれ1,500万円であったが、所有期間30年に対応する減価償却費が1,000万円になった。譲渡費用には仲介手数料や測量費、売買契約書の印紙代などを含み、100万円であったとする。

取得費の合計　＝　1,500万円＋（1,500万円－1,000万円）

　　　　　　　＝　2,000万円

譲渡所得　＝　4,000万円－取得費（2,000万円）－譲渡費用（100万円）

　　　　　＝　1,900万円

※取得費が不明な場合や実際の取得費が売却価格の5%に満たない場合、「売却価格の5%」を取得費として計算式に代入することができる。古い物件で、購入時の書類が残っていないケースなどでこの方法を使う。

所有期間で税率は変動

譲渡所得税の税率は不動産を所有していた期間の長さによって異なります。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるなら「長期譲渡所得」として15％（住民税は5%）、5年以下なら「短期譲渡所得」として30％（住民税は9%）の税率が適用されます。

そのため、同じ利益が出たとしても所有期間が合計5年を超えているかどうかで税額が大きく変わることになります。親族への売却を検討する際も、このタイミングを考慮すると良いでしょう。

税金がかからないのはどんな場合か

不動産を売却しても、必ず税金がかかるわけではありません。

親族間取引に限った話ではありませんが、売却価格が取得費や譲渡費用の合計を下回るなら譲渡所得税が課されません。
たとえば5,000万円で購入した不動産を、現在価格の2,000万円で家族に売却した場合、取得費が売却価格を大きく上回っており、トータルで見ると譲渡所得はマイナスです。そのため譲渡所得税の負担は発生しません。

また、各種特例による控除を適用した結果、課税される譲渡所得がゼロになるケースもあります。

特別控除の適用関係には注意

特別控除に関して、親族への売却では使えないものもあるためご注意ください。

マイホームの売却では一定要件を満たすことで最高3,000万円を控除できる仕組みがあるのですが、「売却先が配偶者や直系血族、生計を一にする親族」などのケースには適用ができません。

譲渡所得が3,000万円だとして、第三者への売却なら3,000万円の特別控除により課税所得をゼロにできるケースでも、親族への売却だと税負担が生じることもあるのです。

その他の特例に関しても、適用が可能かどうかよく確認しておくことが重要です。

特別に低い価格で売る行為にも注意

親族間での売却では、価格設定にも気をつけてください。

「時価より著しく低い価格」で売ったとき、時価と売却価格の差額分に対し贈与税が課される可能性があります。この場合は買主が恩恵を受けていますので、贈与税の負担者も買主となります。

例）時価3,000万円の物件を子に1,000万円で売った。売主である親は実際に受け取った1,000万円を売却価格として譲渡所得税を計算する。買主である子どもに贈与税が課される場合、時価3,000万円と実際の購入価格1,000万円の差額2,000万円を対象に贈与税の計算を行う。

適正価格での取引を心がけよう

親族への不動産売却では、適正な価格で取引することが重要です。

相場より極端に高い価格や低い価格で取引すると、贈与とみなされたり、想定外の税負担が生じたりする可能性があります。

適正価格の判断には、不動産鑑定士による鑑定や、周辺の取引事例、固定資産税評価額、路線価などを参考にするとよいでしょう。近隣で似たような物件がいくらで取引されているか、査定を不動産業者に頼むのも有効です。

また、親族間取引であっても契約書をきちんと作成し、代金の授受を明確にしておくことが後々のトラブル防止につながります。