土地を相続すると相続税はいくら？計算方法や節税対策について解説

不動産は相続財産の中でも単価が大きく、とりわけ土地に関しては建物のように経年で価値が一方的に下がる類の財産でもないため、最終的な相続税額に大きな影響力を持ちます。

言い換えると、土地の相続税評価額を抑えることが大きな節税効果へとつながりますので、土地に対する節税対策が相続税対策において重要な意味を持つことになります。

そのためにも、まずは「相続税の計算上、土地はいくらになるのか」を理解し、その上で「土地の相続税評価額を下げる方法」についても確認していきましょう。

土地の相続税評価額を定めるルール

相続税における土地の評価は、国税庁が定める統一的な基準に従って行われます。

主に2つの方式に分かれ、1つが「路線価方式」、もう1つが「倍率方式」です。

• 路線価方式
  →　主要な道路に面した土地で使用される評価方法。国税庁が毎年7月に公表する「路線価図」に、道路ごとの価格が千円単位で表示されており、この数値を基に計算を行う。
• 倍率方式
  →　路線価の設定されていない地域で採用される。固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価額を算出する。

このように、これらの方式は任意で選択できるものではなく、路線価の設定の有無により機械的に決まります。

路線価方式による評価の方法

路線価方式による評価額の算出は、以下の手順で進めます。

1. 国税庁の路線価図から該当土地の路線価を確認
2. 土地の奥行き距離を測定
3. 間口や形状なども反映する補正率を調べる
4. 1㎡あたりの評価額を算出
5. 土地全体の面積を乗じて総評価額を計算

そこで基本的な算式は「路線価×補正率×土地面積」となります。

※補正率は、奥行き距離に応じて0.80から1.00の範囲で定められ、一般的な住宅地であれば奥行き10メートル以上24メートル未満で1.00となるが、正確な値は最新の国税庁の奥行価格補正率表から要確認。

特殊な道路状況における計算

土地が複数の道路に面している場合など、状況に応じて評価額の計算方法も変わります。これは利便性の高さ・低さをできるだけ反映するための処理です。

たとえば二方路線（道路に挟まれた土地）の場合、高い路線価の道路を正面として「正面路線価額」をまず定めます。そして他方の路線価にあたる「裏面路線価」の影響を考慮するため、「二方路線影響加算額（＝裏面路線価×補正率×加算率）も算出。最後に「（正面路線評価額＋加算額×土地面積）の計算により評価額を導き出します。

※二方路線影響加算率は地区区分により異なり、普通住宅地区では0.02、高度商業地区では0.07が適用される。

通りの角に位置する角地では、二方路線とは異なる「側方路線影響加算率」を使用します。普通住宅地区で0.03、高度商業地区で0.10など、二方路線よりも高い加算率が設定されているのが特徴です。

倍率方式による土地評価の方法

倍率方式は計算が簡単です。

この方式では「固定資産税評価額×倍率」という単純な算式を用います。

• 固定資産税評価額は、市町村から送付される固定資産税納税通知書で確認可能。
• 倍率は、国税庁の評価倍率表から確認できる。多くの地域で1.1倍が設定されているが、1.2倍や1.3倍の地域も存在する。
• 固定資産税評価額が1,500万円、評価倍率が1.1の土地であれば、相続税評価額は「1,500万円×1.1＝1,650万円」と算出できる。

倍率方式だと計算が簡単という利点を持ちますが、土地の個別事情による補正が路線価方式ほど詳細に行われません。そのため特殊な形状や立地条件にありその影響も考慮した評価額を調べたいのであれば、税理士などの専門家に詳細な調査・計算を依頼することをおすすめします。

土地の相続税を抑える節税対策

節税対策を進めるなら、土地に着目するのが効率的です。

そして土地の節税対策において特に検討したいのが①土地の生前贈与と、②「小規模宅地等の特例」の利用です。

生前贈与の活用

土地に限った話ではありませんが、生前贈与を行うことで当該財産を相続財産から除外することができ、その分相続税の負担を回避することができます。

ただし、土地の生前贈与において注意すべき点はたくさんあります。以下のポイントを意識しながら取り組む必要があるでしょう。

• 生前贈与を行うと基本的に贈与税が課税される。税率は相続税より贈与税の方が大きい傾向にあるため、贈与税対策もセットで検討しないと節税効果は得られない。
• 贈与税には年間110万円の基礎控除があるが、土地の場合はこの金額を大きく上回る可能性が高く、通常の方法で贈与をしたのでは贈与税が課されてしまう。
• 「相続時精算課税制度」を活用すると2,500万円の特別控除を利用でき、贈与時点での税負担は回避できるが、将来的に相続税で精算されるため直接的な節税効果は得られない。しかし、贈与時点での価額で相続税を計算するため、値上がりが確実視される場面では節税対策としても有効。
• 配偶者に対する贈与では2,000万円の控除が適用できることもあり贈与時点での節税効果は大きい。しかし配偶者であれば相続税で使える配偶者控除の効果が非常に大きいため、相続で取得する場合とあまり差が生じないこともある。

生前贈与で税負担を抑えようとする場合、多くの手法がありますし、それぞれに注意すべき点もあります。税額のシミュレーションなども行いながら慎重に進めることが重要であるため、相続・贈与に詳しい税理士に相談しながら取り組みましょう。

小規模宅地等の特例の活用

「相続まで持っておきたい」「すでに相続が始まっている」という場面でチェックしたいのは小規模宅地等の特例です。

この特例は、被相続人の居住用や事業用として使われていた土地について、一定の要件を満たす場合に評価額を大幅に減額（最大80％）するという制度です。

《小規模宅地等の特例による節税効果》

• 居住用の土地・・・80%減額、限度面積330㎡
• 事業用の土地・・・80%減額、限度面積400㎡
• 貸付事業用の土地・・・50%減額、限度面積200㎡

たとえば評価額が4,000万円の宅地を相続する場合でも、特例を適用することができれば、評価額を800万円まで下げられる可能性があるのです。

ただし、細かく定められた要件をクリアしなければならず、仮に納付すべき相続税額がゼロとなる場合でも相続税の申告手続きは必ず行わなければなりません。

土地の相続税額はいくらになるのか

相続税は、土地・建物・現金・預金など、財産別に計算を行うわけではありません。つまり、「この土地の相続税は〇〇円」などと算出されるわけではなく、すべての財産を合計して、まとめて処理を行います。

このとき合計すべき値が相続税評価額です。

現金であれば額面のままですが、土地については上記の方法で算出した評価額を採用します。

また、相続税の大きさは法定相続人の人数によっても変わってきます。相続人が多くなるほど基礎控除額が大きくなるとともに適用税率が小さくなる傾向にあるため、全体としての税額も小さくなるのです。

正確に税額を計算しようとすると相続税法のルールを細かくチェックしていく必要がありますし、計算ミスのないよう注意しなくてはなりません。