相続時精算課税を利用して不動産を贈与するメリット・デメリットを解説

一定額以上の財産を贈与すると贈与税が発生し、価額の大きな不動産だとその負担はより大きなものとなります。ただ、贈与する相手が子どもや孫であれば「相続時精算課税」の制度を利用することができ、早期の資産承継を実現しやすくなります。

もし不動産贈与をお考えなら、同制度についてもチェックしておくと良いでしょう。

相続時精算課税制度とは

相続時精算課税とは、「60歳以上の父母または祖父母から18歳以上の子または孫に財産を贈与する際に選択できる、贈与税の課税方式」のことです。

通常の贈与（暦年課税）とは異なり、贈与した財産を贈与者が亡くなったときの相続財産とし、最終的に相続税で精算する仕組みとなっています。

年間110万円の基礎控除を超える部分については累計2,500万円までの特別控除が適用されますので、相続を待たず、まとまった財産を渡しやすくなるのです。

※特別控除を超えた金額に対しては一律20%の贈与税が課され、相続開始後の相続税から差し引く。

不動産贈与の場面で利用するメリット

相続時精算課税を不動産の贈与に利用するときのメリットを挙げていきます。

早期移転で認知症リスク等に対処できる

不動産のような価額の大きな財産でも、相続時精算課税を選択することで贈与しやすくなります。早期に所有権を移転することで受贈者は自由に活用や処分ができるようになるでしょう。

特に贈与者側が高齢の場合、認知症が進行するなどして不動産の売却や活用が困難になるケースもありますが、前もって贈与を済ませておけばこのようなリスクも回避できます。

価値上昇が見込まれる不動産の節税

相続時精算課税では、贈与財産の評価額を相続財産に加算して精算します。

贈与時点の評価額で精算するというのがポイントで、将来的に価値が上がると見込まれる不動産であれば、その分の節税効果が得られます。

たとえば、贈与時点に3,000万円だった不動産が相続開始時点で5,000万円に値上がりしていたとしましょう。相続により引き渡されると5,000万円で相続税の計算を行いますが、同制度を利用して渡しておくと、相続税の計算上は3,000万円として算入できます。
2,000万円分の値上がり益には課税されないため、都市部の開発地や将来的な地価上昇が見込める地域の不動産では節税対策として効果的です。

家賃収入のある不動産の節税

賃貸マンションやアパートなどの収益物件を贈与すると、贈与後の家賃収入は受贈者のものとなります。

つまり、贈与者の財産が膨らんでいくのを抑制する効果を得られ、将来発生する相続税の負担を小さくすることができるのです。

受贈者が収入源を確保できるという利点もありますが、家賃収入から生じる所得に所得税が発生することには注意が必要です。

住宅取得資金に対しては特例が利用できる

不動産そのものではありませんが、「居住用の建物を購入する資金」を贈与する場合、特例として贈与者が60歳未満でも同制度を選択することができます。

参照：国税庁HP「No.4503 住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税選択の特例」

「新築・取得した家屋の床面積が40㎡メートル以上」などの条件をクリアしないと特例を利用できませんが、条件を満たすならより早期に子や孫の支援を行うことが可能となります。

不動産贈与で生じるデメリット

相続時精算課税を不動産贈与に利用するときのデメリットや注意点についても要チェックです。

小規模宅地等の特例が使えない

同制度を利用して生前に贈与された宅地については、「相続税の『小規模宅地等の特例』を適用できない」という問題があります。

この特例は評価額を最大80%減額できる節税効果の大きな仕組みですが、相続または遺贈により取得した土地のみが対象であるため生前贈与した土地には適用できないのです。

そこで節税のために生前贈与をしようとしているのであれば、小規模宅地等の特例の適用も考慮して今後の対応を検討しましょう。もし小規模宅地等の特例が使えるのであれば、どちらがよりお得になるのか、税理士に依頼し試算しておくことをおすすめします。

登録免許税と不動産取得税の負担

不動産の名義変更では登録免許税や不動産取得税の負担も生じます。以下のように課税・非課税の差、税率の差がありますので、この点も相続の場合と比較しておくことをおすすめします。

たとえば固定資産税評価額が3,000万円の居住用不動産を贈与すると、登録免許税は2.0％で60万円。不動産取得税は軽減税率3％が適用される場合には90万円で、合計150万円の負担となります。

これが相続による取得であれば、登録免許税は0.4％で12万円。不動産取得税は非課税となり大きな差が生じます。

その他注意点

不動産の価値が下落した場合でも贈与時点の価額で相続税が計算されるため、節税効果がマイナスになる可能性も秘めています。

また、一度選択すると撤回できないため今後の状況変化に柔軟に対応できるわけではありません。

家賃収入に関しても今後安定的に得られるとは限らないため、相続時精算課税を選択するときは慎重な判断が求められます。