譲渡所得とは？対象になる資産や計算方法について

日々の労働から得られる給与、事業から得られる利益などには所得税が課税されます。所得税が課税される対象はこれらに限らず、モノを売却したときにも課税されることがあります。

自宅を売る場合などには、この譲渡所得が発生して税金の負担がかかるケースもありますので注意が必要です。

譲渡所得とは

「譲渡所得」とは、資産を譲渡することから生じる所得のことです。

不動産や株式などの資産を売ったとき、そして儲けが出たときには「いくらの譲渡所得が発生したのか」を計算して、納税の必要性について調べる必要があります。

ここでいう“譲渡”とは、有償・無償の別を問いません。ある方が所有している資産を移転させる行為を広く含んでいます。そのため一般的な売買契約に基づく譲渡や競売、交換、代物弁済、財産分与、会社への現物出資などもここでの“譲渡”に含みます。

ただし、譲渡所得として考える所得は単発で発生する行為を指しています。事業として反復継続的に行われる譲渡については譲渡所得ではなく「事業所得」や「雑所得」として考えます。

譲渡所得の対象になる資産

あらゆるモノの譲渡が譲渡所得に含められるわけではありません。

譲渡所得の対象になる資産の例として、次の資産が挙げられます。

• 土地
• 建物
• 借地権
• 株式
• 宝石
• 骨董品
• 機械器具
• ゴルフ会員権　等

近年の法改正で新たに設けられた「配偶者居住権」についても譲渡所得として課税されるケースがあります。原則として配偶者居住権は被相続人の夫や妻だけに認められる居住権（相続対象となった不動産を自宅として使う権利）であって、これを譲渡することはできません。しかし、配偶者居住権の消滅に際して対価が生じる場合、その場面で得た対価について譲渡所得として課税される取り扱いになっています。

また、特許権や著作権などの知的財産権についても譲渡所得の対象です。目に見えるモノだけが対象ではありませんので注意しましょう。

一方で、生活用動産、例えば衣服や家具などの日常生活で使用しているモノの譲渡については非課税です。30万円以下の貴金属の譲渡なども同様。売掛金、貸付金などの金銭債権の譲渡についても対象外です。

譲渡所得の計算方法

譲渡に際して受け取った金銭全額が譲渡所得として課税の対象になるわけではありません。

次の計算式に従い、特定の費用等については収入金額から差し引くことができます。

課税対象となる所得金額　＝　収入金額―（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

そこで譲渡所得の大きさを計算するためには、次の4つの要素について具体的な金額を把握しなければなりません。

①  収入金額
②  取得費
③  譲渡費用
④  特別控除額

収入金額の計上

まずは譲渡所得の大元となる「収入金額」の計上が必須です。

収入金額とは、資産を譲渡することの代わりに受け取る金銭の額を意味します。例えば土地を売ったとき、買い手から1,000万円の支払いを受けたのであれば、その1,000万円が収入金額となります。要は売却価格のことです。

ただし、対価が常に金銭であるとは限りませんし、金銭以外についても譲渡所得の対象となります。そこで土地売却にあたり買い手から受け取ったのが現金ではなくその他現物、権利などであるときは、そのモノの時価を収入金額と捉えます。

取得費を差し引く

収入金額から差し引く「取得費」は、譲渡対象の資産を取得したときにかかった費用のことです。次のような過去に発生した費用をここで差し引くことができます。

• 不動産を購入したときの代金や建築費用
• 資産を購入したときに収めた印紙税や登録免許税、不動産取得税などの税金
• 取得に際して仲介業者に支払った手数料
• 不動産の測量、整地、解体にかかった費用
• 借入金の利子　等

取得費については過去の取引内容を確認しなければならず、取得から譲渡までの期間が数十年ととても長い場合は正確な金額を調べるのが難しいケースもあります。

例えば先祖代々受け継がれてきたような家屋・土地などの資産は取得費を調べるのが困難です。このような場合には「概算取得費」として「収入金額の5％」を計算式に当てはめることが認められています。

譲渡費用を差し引く

収入金額からは取得費に加え、「譲渡費用」も差し引くことができます。

譲渡費用とは譲渡・売却をするのにかかった費用のことで、例えば次のような費用が該当します。

• 不動産の売却で負担した仲介手数料
• 貸家の売却にあたり借家人に支払った立退料
• 売却時に負担した印紙税などの税金
• 土地の売却をするために要した建物の解体費用　等

特別控除の適用

収入金額から取得費用および譲渡費用を差し引いた後、さらに所定の要件を満たすときは「特別控除」を適用して一定額を控除することが可能です。

例えば不動産譲渡で使える特別控除は次のように定められています。

比較的馴染みのある譲渡事例は「マイホームの売却」ではないでしょうか。このときの特別控除額は3,000万円と比較的高額で、その他税制上の特例が利用できるケースもあります。税理士にも相談して税負担を軽減する制度がないかチェックしてもらいましょう。

なお、不動産や株式を売却するケースなど特定の取引から発生する譲渡所得については、給与所得などに適用される一般的な税率と区別されることがあります。

例えば不動産を所有していた期間が5年超のときは「長期譲渡所得」として税率15％が適用されます。これに対して5年以下の「短期譲渡所得」となるときは30％の税率が適用されます。
税額の厳密な計算、申告手続などは専門家に対応してもらうと確実です。申告漏れ、計算ミスなどが発生しないよう、十分に注意しましょう。