不動産売却の6つの注意点を解説！ 事前に知っておくべきこと・調査すべきことなど

不動産売却の取引では大金が動きますし、自宅の売却となれば当事者の生活にも直接の影響が及びます。それだけ重大な行為であることを認識し、慎重に売却を進めていく必要があります。具体的にどのような点に注意が必要なのでしょうか。当記事では最低限押さえておきたい6つの注意点をピックアップしましたので、参考にしてください。

注意点１：売却方法は1つではない

不動産を売却する方法は1つではありません。

具体的には不動産業者の仲介による売却、個人間で直接する不動産売却、不動産業者が買い取る方法、不動産業者に買い取ってもらったあと賃貸物件として住み続けるリースバックによる方法などがあります。

それぞれ売却期間や売却価格の相場などが異なりますので、状況に適した方法を検討することが大事です。いろんな方法があるということを知り、最初に知った方法、提案された方法に固執することのないように注意しましょう。

業者選びも慎重に

売却方法と並んで業者選びも大事です。同じ物件でも取り扱う業者によって結果は変わってきます。十分な利益が得られなくなる可能性もありますし、慎重に業者を選定しましょう。

優良な不動産業者を探すのは難しいかもしれませんが、「直近の販売実績」や「相談時の対応」をチェックすることでふるいにかけることはできます。販売実績が豊富だとその分売却に関するノウハウが蓄積されていますし、購入したいと考えている顧客を抱えている可能性も高まります。

また、相談や査定を頼んだときの対応が悪い業者は避けた方が良いです。今後付き合いを続ける中で気持ちよくコミュニケーションが取れませんし、売主側の意見をしっかりと聞いてくれないこともあります。

実績での判断が難しい場合は丁寧に対応をしてくれる業者、問い合わせへのレスポンスが早い業者を選ぶと良いでしょう。

注意点２：価格相場を知らずに売り出さない

不動産に詳しくないからといって価格の相場をよく調べないまま売り出さないよう注意しましょう。

相場を知らないまま売り出すと、相手方の言い分が適切であるかどうかが判断できず、まともな交渉もできません。想像より高く売れるはずの物件を安売りしてしまい、後で後悔するケースもあります。

査定依頼は2社以上に出す

業者に査定してもらうことである程度適正価格を把握することはできますが、1社のみに出した場合はその業者を信用するしかなく、結局その査定額が正しいかどうかの判断はできません。

そこで2社以上の業者に査定依頼を出しましょう。こうすることで本当の相場が見えてきます。

なお、査定額でそのまま売れるわけではないことには留意が必要です。査定額はあくまで予想の売却価格に過ぎず、具体的な交渉を進めていく中でより安く売却することになることもあります。

注意点３：売却価格＝利益ではない

仮に査定額そのままで売却することに成功したとしても、その金額がまるまる利益になるわけではありません。

不動産を売却するにはさまざまな費用が発生するからです。そのため売却価格から各種費用を差し引いた額が売主の手元に入る利益となります。

例えば次のような費用が発生します。

• 仲介手数料
• 抵当権抹消登記費用
• 測量費用
• 各種書類の発行費用
• 専門家への相談・依頼費用
• 譲渡所得税
• 印紙税
• 登録免許税　など

状況により必要な費用は変わってきます。

不動産売却ではこのように多種多様な費用が発生しますが、高値で売れたときは譲渡所得税の負担に注意が必要です。
ただし、居住用の不動産であれば特例で一部控除することも可能です。「ご自身が住んでいる家屋を売る」「売買が家族間ではない」などの要件を満たすとき、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるという特例です。

詳細は税理士に相談し、おおよその税額を計算してもらうと良いでしょう。

注意点４：売却物件を改めて調査する

売却前に、物件の現況をしっかりと調べることが大切です。認識していた事実と登記内容にずれがある場合は、売却手続が滞ってしまったり買主や不動産業者とトラブルになってしまったりするおそれがあります。

物件について知っている気でいても、実際には細かな権利関係について忘れていることもあります。特に、自分で建てた家ではなく相続により承継した家の場合は認識できていないことがあってもおかしくはありません。

一度過去の書類を見返し、売却物件について改めて理解を深めておきましょう。不動産について調べるときは、登記簿のチェックも欠かせません。土地の用途や面積、所有権、担保権の有無などがここから確認できます。

注意点５：契約書はしっかり読み込む

売却手続が進むと、正式な不動産売買契約の締結にあたり契約書が交付されます。長々と難しいことが書き記されているように見えるかもしれませんが、この契約書はしっかりと読み込みましょう。

すべての条文についてご自身で解読する必要はありません。不安があるという方は法律の専門家にもチェックしてもらい、どのようなことが記載されているのか、これまで交渉してきた内容と異なる点はないかを確認すべきです。

クーリングオフはできない

個人が不動産業者に対して自宅を売却するとき、クーリングオフはできません。いったん売買契約が成立してしまうと、売主からの契約解除には手付金の倍額を支払う必要があり、簡単に契約の解除はできなくなってしまいます。

契約書の内容をよく確認しないまま契約を交わしてしまうことで、解約したいのにできないという問題が起こり得ます。

実際、「勧誘を受けて自宅を安価に売却する契約を交わしてしまったけど、やっぱり解約したい」といった問題はよく起こっています。業者側にも当然問題はありますが、トラブルを防ぐためには売主となる個人にも慎重な姿勢が必要です。

少なくとも契約内容はよく理解した上で契約すべきです。「あまり理解できていないが、説明を受けた限り問題はなさそうだ」などと相手方の言い分を鵜呑みにしないことが大事です。リースバックに関しても売主がメリット・デメリットを理解しないまま契約してしまい後悔する例があります。

注意点６：決済前に設備の状況はチェックする

中古住宅を売却する場合、決済や引渡しをする前に設備の状況を細かくチェックすることに注意しましょう。

設備に不具合があり、売主との間でトラブルが起こる可能性があります。そこで前もって買主立ち合いもと、家屋の状況、設備の稼働状況などを確認しておくべきです。

見た目でわからない瑕疵にも留意しましょう。古い家屋の場合は特にリスクが大きいため、住宅診断を受けておくと良いです。プロに不備の調査をしてもらい状態を買主に知ってもらっておけば、後から紛争が起こる可能性は低くなります。