家賃収入の確定申告は必要？判断基準や計算方法について解説

会社勤めをしている多くの方は会社の方で所得税に関する処理をしてもらえるため、確定申告について意識する必要はあまりありません。

一方で副業収入のある方やフリーランスの方、そして家賃収入を得ている方などは、確定申告について毎年考える必要があります。

確定申告が必要であるにもかかわらずこれを放置していると罰則が適用されることもありますので注意しましょう。

そこで確定申告の必要性はどうやって判定するのか、特に家賃収入のある方向けにここで解説していきます。

家賃収入も所得税の課税対象

まず押さえておくべきは、「所得を得たときは原則として所得税が課税される」ということです。給与として金銭を得た、事業から利益が出て金銭を得た、不動産を貸し付けて家賃を受け取った、などさまざまな形で所得を得ることがありますがいずれも所得税がかかるものと考えておくべきです。

実際、家賃収入に関しては「不動産所得」という所得の区分も定義されていて、その大きさに対応する所得税の課税が予定されています。

※不動産所得は、事業所得や譲渡所得を除く、次の行為による所得のこと。

• 土地や建物の貸し付け
• 借地権等の権利の設定や貸し付け
• 船舶や航空機の貸し付け

所得の大きさで確定申告の必要性は変わる

所得税の大きさを計算し、これを報告する作業が「確定申告」です。

家賃収入という形で不動産所得を得ているのであれば、確定申告が必要という意識を持っておきましょう。

ただし、会社員として給与を受け取っている方であれば、「年間で得た所得が20万円以下」なら確定申告は不要とされています。

1月1日から12月31日までで、不動産の貸し付けから発生した利益が20万円を超えないのであれば確定申告を行わなくても問題ありませんが、その他の所得もすべて確認してその必要性は判断する必要があります。
また着目すべきは“所得”ですので、必要経費も考慮した利益で考えることが大事です。

そのため支払いを受けた家賃が20万円以上でも、確定申告が必要なくなることがあります。

※この条件を満たす場合でも、給与が年間2,000万円を超えている方は不動産所得の大きさとは関係なく確定申告が必要になる。

不動産所得の計算方法

不動産所得の大きさは、支払われた金銭の合計だけでなく、必要経費も控除して計算します。次の点には留意しましょう。

• 収入金額には毎月の家賃収入のほか礼金や契約の更新料なども含まれる。
• 固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税は必要経費にできるが、所得税や住民税は必要経費にならない。
• 火災保険や地震保険などの保険料は必要経費になる。
• 賃貸物件の維持に必要な修繕費も経費計上できるが、物件の価値を高めるようなリノベーション等は修繕費ではなく資本的支出として減価償却で経費化する。
• 貸し付けのためにした借入の元本返済分は経費ではない。

なお、不動産所得とは別に給与所得等がある方は、その分を合算して課税所得金額を計算します。

個別に所得税が計算されるわけではないため注意しましょう。

住宅ローン控除は使えない

ローンを組んでマイホームを購入した場合、住宅ローン控除が使えます。

会社員として税務を会社に任せている方でも、住宅ローン控除の適用を受けるため、申告作業を行った方もいるのではないでしょうか。

不動産の貸し付けにあたってローンを組んでいるとき、この住宅ローン控除が使えると思われるかもしれませんが、家賃収入を得るための物件でこれを利用することはできません。

なぜなら、この控除の適用には「新築または未使用の住宅を所有してそこで居住していること」が求められているためです。

給与所得のない場合の確定申告の必要性

給与所得のある方だと「不動産所得が20万円以上かどうか」で確定申告の必要性を判定できますが、給与所得を得ていない方は処理が異なります。

次の計算を行った結果、残額があるかどうかで判定します。

1. 各種の所得の合計から「所得控除」を差し引く（課税所得の算出）
2. 課税所得に税率を乗じる（所得税額の産出）
3. 所得税額から「配当控除」を差し引く

所得控除には次に挙げる種類があります。

• 基礎控除
• 医療費控除
• 社会保険料控除
• 雑損控除
• 生命保険料控除
• 地震保険料控除
• 障害者控除
• ひとり親控除
• 扶養控除
• 勤労学生控除
• 配偶者控除　など

税率は課税所得の大きさに対応する累進課税制度が採用されており、5％～45％まで変動します。

なお配当控除は剰余金の配当を受けている方が対象となる控除です。

これらをすべて考慮した結果、残額がなくなったのであれば、確定申告が不要であると判断できます。

確定申告が必要なときの対応

確定申告が必要なとき、家賃収入等に係る各種書類の準備が必要です。申告する金額を根拠づけるために必要で、例えば「賃貸契約書」や「修繕の領収書」、「固定資産通知書」、「火災保険や地震保険などの証券」などが挙げられます。

常々、お金の出入りが証明できる資料は残しておくように心がけましょう。

そして当然確定申告書の作成も必要ですし、算出された所得税額を納める必要もあります。

手続全体は、申告対象になっている年の翌年3月15日までに済ませなくてはなりません。ミスがあると過少申告加算税や延滞税が発生することもありますし、慎重に計算を行いましょう。また、確定申告の必要性の判断を誤っては大変ですので、できれば税理士に相談して確定申告の必要性を判断してもらい、所得税額の計算まで対応してもらうことも検討しましょう。