不動産の譲渡所得を計算するときの「取得価額」はいくら？計算方法とは

不動産を売却したときに納付する譲渡所得税は、単純に売却価格に対してかかるわけではありません。その不動産をいくらで購入したのかという「取得価額」が、税負担の大きさを左右する重要な要素になります。

そこで当記事では取得価額についてフォーカスし、どのような費用が含まれるのか、金額がわからないときどう計算するのか、などの点を解説していきます。

不動産売却時の譲渡所得は何で決まるのか

不動産を売却して得た売却価格のすべてが所得として課税されるわけではありません。

以下の計算式に従い譲渡所得は計算しますので、取得価額を含む取得費や、譲渡費用によって負担の大きさは変わってきます。

譲渡所得　＝　売却価格－取得費－譲渡費用

つまり、売ったお金から購入にかかった費用と売却にかかった費用を差し引いた残りが「譲渡所得」と呼ばれ、この譲渡所得に対して税金が課せられるのです。

取得費に含まれるもの

取得費は「その不動産を購入したときにかかった費用の総額」を指します。

「購入代金」だけではなく、購入に伴って必要となったさまざまな費用が含まれます。

たとえば次のような費用は取得費に該当します。

• 土地・建物の購入代金に関連する費用
  • 土地や建物の購入代金そのもの
  • 不動産仲介業者への仲介手数料
  • 登記に必要な登録免許税
  • 司法書士や弁護士への報酬
  • 売買契約時に貼付する印紙税
  • 不動産を取得した時にかかる不動産取得税
• 建築・リフォームに関連する費用
  • 建築工事代金
  • 購入後すぐに行われた改修工事やリフォーム代
  • 建物の基礎工事や造成工事にかかった費用
• 土地に関連する費用
  • 土地の測量費用
  • 土地の造成や埋め立てに要した費用
  • 土地を整形するために行った工事費

一方、売却時にかかる仲介手数料や住宅ローンの利息などは取得費ではありません。これらは「譲渡費用」として別途控除を行います。

取得価額がわからない場合はどうする

古い物件や相続で得た不動産の場合、購入当初の記録が残っていないことが多いです。

そんなケースでの対処法をご紹介します。

やっておきたい調査

後述するように、具体的な金額がわからなくても取得価額を概算することは可能ですが、それでは本来より大きな税負担を負う可能性もあります。

そこでまずは次の方法により取得価額を調査してみましょう。

概算取得費を用いる

どうしても取得価額を調べられないときは、「概算取得費」という仕組みを利用します。

売却価格の5%相当額を取得費とすることが認められており、たとえば3,000万円で不動産を売却したなら取得価額を150万円として扱うことが可能です。

このような運用が認められていますので、取得価額がわからなくても多少は税負担を軽減することができます。ただし、実際の取得価額は5％より高額であるケースの方が多いため、基本的には本来より支払う税金が多くなってしまうでしょう。

相続で得た不動産の場合の扱い

相続財産は、不動産を含みすべて対価なく受け取ることができます。

ただ、相続不動産を売却したときの譲渡所得に関しては「被相続人（亡くなった方）がその不動産を購入したときの金額」を用いて計算することが認められています。

さらに、一定の条件を満たす部分の相続税についても取得費に加算できる特例がありますので、相続税を納めている方は相続税額も要チェックです。

所有期間は被相続人から引き継がれる

譲渡所得の税率は、物件を何年保有していたかによって変わります。

5年以上保有していれば「長期譲渡所得」として税率が低くなり、5年以下なら「短期譲渡所得」として高い税率が適用されます。

相続した不動産については、相続後の所有期間ではなく「被相続人が取得した時点からの所有期間」もカウントできます。つまり、被相続人が30年前に購入した物件を相続して1年後に売却した場合でも、31年間の所有期間として扱われ、低い税率を適用することができます。

計算に不安があれば税理士に相談しよう

譲渡所得税の計算、そして取得価額の把握には、税制に対する正しい理解が必要です。

土地と建物をわけて計算する必要がありますし、特殊な状況にある場合や特例を適用する場合には計算方法が変わることもあります。

不正確な計算で余計な税金を支払うことになりかねませんし、過少申告となってしまうかもしれません。多くの税理士事務所では初回相談を無料で受け付けていますし、確証がないまま進めるよりも一度相談してみることをおすすめします。