不動産にかかる税金の種類
～取得や名義変更、保有などに対する課税～

不動産の取り扱いについては、取得から保有、譲渡に至るまでさまざまなシーンで税金が絡んできます。

そのうち特に知っておきたい「登録免許税」「不動産取得税」「固定資産税」に着目して、それぞれが課税される場面、その金額などを解説していきます。

登録免許税について

「登録免許税」とは、登記や登録、特許、免許、その他許認可などの際に課税される税金のことです。

不動産登記をするとき以外にも、会社設立時の商業登記などでも発生します。

税額の計算式は次の通りで、不動産の評価額と税率の2つの要素から定まります。

登録免許税額　＝　不動産の評価額×税率

不動産の評価額については、市町村役場で管理されている「固定資産課税台帳に登録された価格」があるのならその価格とするのが原則です。
もし登録された価格がなければ、登記官の認定する価額で計算を行います。

建物に関する登記の場合

税率は基本的に「2％」となりますが、初めて建物を建築したときの保存登記や相続により取得したときの相続登記においては「0.4％」で計算します。

そのほか、特定の要件を満たした建物であれば特例による軽減税率が適用されることもあります。「2％」から「0.3％」への軽減、「0.4％」から「0.15％」への軽減など、不動産を購入したり建築したりする負担を少し軽くできますので、特例の適用を受けられないか、税理士に相談するなどして確認しておくと良いでしょう。

土地の所有権移転登記の場合

土地に関しても原則「2％」の税率とされていますが、2026年3月31日までの期間であって売買による取得なら「1.5％」、また相続による取得なら「0.4％」となります。

そこで、もし固定資産課税台帳で登録されている価格が2,000万円の土地を購入したとすれば、次のように登録免許税を計算することができます。

購入した土地の所有権移転登記にかかる登録免許税の額
　＝　2,000万円×1.5％
　＝　30万円

不動産取得税について

「不動産取得税」とは、土地や建物の購入・贈与・建築などの取引に注目して、不動産を取得したときに対して課される税金のことです。

取引を行った不動産が所在する都道府県に納める都道府県税です。

税額の計算式は次の通りで、不動産の評価額に「4％」の税率を乗じて算出するのが原則ですが、土地と住宅においては2027年3月31日まで「3％」の税率を適用することになっています。

不動産取得税額　＝　不動産の評価額×税率（4％または3％）

なお、不動産取得税を計算するときも、不動産の評価額は原則として「固定資産課税台帳に登録された価格」とします。

そこでその価格が2,000万円の土地を取得したときは次のように不動産取得税を計算することができます。

土地の取得不動産取得税の額
　＝　2,000万円×3％
　＝　60万円

特例措置が適用される場合

不動産取得税では特例措置もいくつか設けられていますので計算をするときはご注意ください。

上記の土地・住宅に対して2027年3月31日までなら「3％」の税率が適用されることもそうですし、ほかには宅地に関して同期間中に限り課税標準を1/2で計算することが認められています。
つまり、宅地であれば、上に示した計算例にある固定資産課税台帳に登録された価格2,000万円を1,000万円として計算することができ、不動産取得税は30万円となります。

また、床面積が一定範囲内の建物であれば不動産の評価額から1,200万円を控除できる特例もあります。

固定資産税について

「固定資産税」とは、固定資産（土地や建物、会社の備品や工場の機械などの償却資産）に対して課される税金です。

登録免許税や不動産取得税のように何か変化があったときに発生するものではなく、固定資産を所有している限り継続的に発生する税金です。

税額の計算式は次の通りで、固定資産の評価額に1.4％の税率を乗じて算出します。

固定資産税額　＝　固定資産の評価額×税率（1.4％）

評価額に関しては、土地の場合、売買実例価格などを基礎にして計算します。目安は「地価公示価格の70％」です。

建物の場合は、「再度新築する費用に経年劣化を考慮した補正率を乗じた値」を採用します。

特例措置が適用される場合

固定資産税に関しても、特に生活の基盤となる住宅に関わる固定資産には特例措置が設けられています。

１つは、住宅用地の評価額を1/6（200㎡以下の部分）または1/3（200㎡を超えた部分）にできる特例です。
例えば固定資産の評価額が2,000万円の場合、原則通りに計算すると「2,000万円×1.4％＝28万円」ということになるのですが、この特例により評価額は333.3万円（1,000円未満は切り捨て）となり、税率を乗じて税額は46,600円（100円未満は切り捨て）となります。

ほかにも、2026年3月31日までに新築された住宅に対し、一定面積分は税額を1/2にすることができるなど、住まいに関わる不動産については他の税金同様にさまざまな特例措置が用意されています。不動産の維持費を調べるときは特例措置の適用関係についても注意しましょう。