相続財産の空き家を譲渡した場合の特別控除とは

相続で取得した土地や建物を売却して現金化することも可能ですが、売却で利益が生じるときは所得税の課税に留意しましょう。

具体的には譲渡所得の計算が必要となるのですが、売却対象が特定の要件を満たす不動産であれば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を使って税金の負担を軽減することができます。

どの程度負担を軽くできるのか、どのような場合にこの特例が使えるのかをここで説明します。

相続した不動産の売却にかかる譲渡所得税

不動産の売却から生じる利益については、給与所得や事業所得などとは分けて処理をしなければなりません。まずは譲渡所得税に関する基本を確認しておきましょう。

[譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額]の計算式に従い課税譲渡所得金額を算出する必要があり、その金額に譲渡所得特有の税率（所得税および住民税）を乗じて税額を導き出します。

※取得費：売却対処の物件を取得するのに要した費用。

※譲渡費用：仲介手数料など売却に要した費用。

※特別控除額：所定の要件を満たした場合に差し引くことができる金額。

このときの所得税および住民税の税率は売却する物件の所有期間に応じて次のように決まり、所有していた期間が短いと税額が大きくなる仕組みになっています。

• 不動産の所有期間5年以下の場合（短期譲渡所得）
  • 所得税の税率：30％
  • 住民税の税率：9％
• 不動産の所有期間5年超の場合（長期譲渡所得）
  • 所得税の税率：15％
  • 住民税の税率：5％

空き家の売却で使える譲渡所得の特例がある

以上の内容が原則的な譲渡所得税の計算方法ですが、被相続人が住まいとして使っていた宅地や家屋の売却であって特定の要件を満たすときは、特別控除として最大3,000万円を譲渡所得から差し引くことが認められます。

※相続人3人以上で取得した場合には2,000万円が上限額。

これは「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれる譲渡所得税の軽減措置です。

つまりこの特例で3,000万円の特別控除が使えるときは、売却によって3,000万円を得たとしても、課税対象になる価格を0円にすることができます。取得費や譲渡費用を考慮すれば、もっと高く売れたとしても税金の負担なく現金化することが可能です。

特別控除を適用するための要件

この特別控除を適用するには、少なくとも以下の要件を満たさなくてはなりません。

1. 相続・遺贈によって「家屋と敷地の両方」を保有していること
   • 家屋のみ、土地のみの場合は不可。
   • 相続人以外が遺贈で取得した場合は不可。
2. 家屋が「1981年（昭和56年）5月31日以前」に建築されていること（※区分所有のマンションや二世帯住宅は不可）
3. 家屋には相続直前まで被相続人が住んでいたこと
   • ほかにも居住していた家族等がいるなら不可。
   • 老人ホーム等に入所していた場合、特定の条件を満たせば適用可能。
4. 同じ被相続人から相続した別の物件について同特例を受けていないこと（※同じ相続で二度の適用はできない）
5. 買主が配偶者や家族などではなく第三者であること（※親族ではなくても、同族会社など特別の関係にある場合にも適用が認められないケースがある）
6. 「売却価格が1億円以下」であること
7. 相続開始時から売却時まで、相続人等が居住・事業・貸付に使っていないこと
8. 売却物件が次の①②いずれかに該当すること
   1. 「家屋のみを売却する」または「家屋と敷地を売却する」
   2. 「家屋を取り壊したうえで土地のみを売却する」

なお、①に該当して家屋を売却時の翌年2月15日までに取り壊さないときは、売却時までに地震に関する安全基準等をクリアしていることの確認をしないといけません。クリアできていないときは耐震改修工事を実施して基準に適合させないと特例の適用を受けられません。

確定申告の手続き

特別控除の特例を適用するには、上記の複雑な要件を満たしたうえで確定申告の手続きで以下の書類を添付しないといけません。

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• 被相続人居住用家屋およびその敷地等の登記事項証明書その他の書類
  • これは「相続により取得したこと」「家屋の建築が1981年５月 31 日以前であること」「区分所有建物登記がされていないこと」を示すために添付する
  • 「物件の所在地」「地番」「家屋番号」などを申告書等に記載したときは登記事項証明書の添付を省略できる。
• 売却代金が1億円であることを証明する売買契約書の写しなど
• 被相続人居住用家屋等確認書
• 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
  ※土地のみの売却または家屋の取り壊しをした場合は不要。

特例の要件も複雑ですし、確定申告の手続きについては税理士に対応を任せることをおすすめします。