家賃収入にかかる税金の種類
｜ 所得税や住民税、法人の場合にかかる税金など

不動産投資を始めた方、これから始めようと考えている方は、「家賃収入にかかる税金」について知っておきましょう。

所得税や住民税がどれだけかかるのか、また、不動産運用の維持にかかる費用など、支出を正しく把握しておくことが大事です。

家賃収入にかかるのは主に「所得税」と「住民税」

家賃収入に対して課税されるのは、オーナーが個人の場合、「所得税」と「住民税」です。

勤め先の会社から支払われる給与、自営業やフリーランスとして得た事業所得などと同じように収入に対して課税がなされます。

所得税の負担の大きさ

所得税は、所得が大きな人ほど大きな税率が適用される仕組み（超過累進課税）になっており、5％～45％までの7段階で区分されています。

税額は、課税される所得の大きささえわかっていれば、次の速算表を用いることで簡単に求まります。

「所得税の速算表」

出典：国税庁「No.2260 所得税の税率」

もし家賃収入によって所得が1,000万円に達した場合だと、33％の税率まで適用され「（1,000万円×33％－153.6万円＝）176.4万円」と算出できます。一方、所得が100万円であれば5％の税率が適用されて「（100万円×5％＝）5万円」と算出されます。

住民税の負担の大きさ

住民税の負担を調べる場合、所得に対して10％を乗じることでおおむねの値を把握することができます。

この計算でいうと、家賃収入によって1,000万円の所得が得られたときは100万円程度の住民税がかかることになります。

ただし住民税の大きさは地域によっても異なりますし、正確な計算をしたいという方は税理士に相談して計算してもらいましょう。

なお、家賃収入が小さく所得税の負担がかからないケースであっても、住民税の負担までなくなるとは限らないため注意してください。

課税される家賃収入の範囲

課税対象となる家賃収入の詳細を見ていきましょう。

ここでは簡単のため「家賃収入」と言っていますが、税額の計算上考慮すべきは毎月の家賃に限られません。

例えば次のような金銭についてもしっかりと把握しておく必要があります。

• 管理費や共益費（共用部分の維持管理費用、電気代、水道代、エレベーターの保守点検費用、マンションの清掃費用などのため徴収する金銭。）
• 礼金（オーナーに対してお礼の意味合いで支払われる金銭。後で返金なども行われない。）
• 更新料（賃貸物件の契約更新を行うとき、特約があれば借主から支払われる金銭。）
• 駐車場代

一方で「敷金や保証金」などの返還しない金銭については、必要なかった分は返金されるため収入とはいえず、課税されません。

家賃収入から差し引く必要経費の範囲

上記の各種収入を合計するだけでなく、次に掲げる必要経費を差し引く必要があります。

• 修繕費
• 管理委託費
• 広告費
• 減価償却費
• 不動産取得税
• 固定資産税　など

家賃収入が大きくても、その分必要経費も大きければ税負担は小さくなります。

ただ、節税効果を意識し過ぎるあまり必要経費として計上すべきではないものまで計上することのないよう注意してください。

その他賃貸不動産にかかる税金

家賃収入との関係で考えるべきは主に所得税と住民税です。しかし運営主体が法人である場合は課税される税金の種類が変わりますし、運用にあたっては消費税や固定資産税についても理解しておくことが望ましいです。

「法人税」と「法人住民税」

オーナーが法人である場合は「法人税」と「法人住民税」が課税されます。

法人税は、個人の場合における所得税に対応するもので、課税趣旨は同じですが適用される税率に大きな差があります。法人税の課税の仕組みは比例課税であり、基本的には23.2％で一律です。そのため家賃収入による所得が大きいときは、所得税よりもお得になります。

法人住民税は、個人の場合における住民税に対応するもので、負担の大きさに大差はありません。

ただし法人住民税の場合、均等割の部分が常に発生し、赤字であっても一定の負担をしないといけません。

「消費税」が課税されるケース

一般的な事業所得の場合、課税売上が1,000万円超（あるいは選択的に課税事業者になった場合）だと消費税が課税されます。

この消費税について、家賃収入を得ているときも注意が必要です。

住宅として使用する賃貸物件であれば家賃収入に消費税は課税されませんが、そのほか、例えばオフィスなどの事業用の物件であるときは消費税が課税されるためです。

維持費に「固定資産税」がかかる

家賃収入に対する課税ではありませんが、賃貸物件を所有して維持し続けるなら「固定資産税」の負担も考慮しないといけません。

これは当該物件から得られる利益の大きさとは関係なく発生する税金で、不動産を所有しているだけでずっと課税され続けます。