不動産を売却したときの特別控除
｜ 譲渡所得から差し引いて税負担を軽くする仕組みとは

土地や建物を売却したときに得た利益は、譲渡所得として課税の対象になります。

ただしマイホームを売却したときなど、一定の条件を満たす場合には「特別控除」の適用が受けられます。

税負担を大きく軽減することができますし、自宅を売る場合にはチェックしておきたい有益な仕組みです。

ここで要点を押さえておきましょう。

譲渡所得における特別控除とは

不動産を売却して、取得費用や売却手数料などを差し引いても利益が発生するなら、その利益に対して課税がなされます。

このときの利益は譲渡所得と呼ばれ、所得税や住民税の課税対象となります。

ただしマイホームとして使っていた不動産を売却した場合など、特定のシチュエーションにあてはまるなら、「特別控除」の適用を受けて譲渡所得から一定額を差し引くことが認められます。

特別控除の種類

譲渡所得に関する特別控除にはいくつか種類があります。

マイホームを売却したときの特別控除について

マイホームを売却したときの収入金額にそのまま課税されるわけではありません。

この収入金額から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた値が譲渡所得であり、課税の対象となる金額になります。

• 取得費に含まれるもの
  • 土地や建物の購入代金
  • 建築にかかった費用
  • 購入手数料
  • 改良費
  • 造成費用
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 登記費用　など
• 譲渡費用に含まれるもの
  • 土地や建物を売るための仲介手数料
  • 印紙税
  • （賃貸物件の場合）借主に立ち退いてもらうための立退料
  • 譲渡に伴う取り壊し費用　など

特別控除が適用できるときは、さらにここから所定の控除額を差し引くことができます。

適用条件

マイホームを譲渡するときの特別控除を適用するには、少なくとも「自分自身が住居として使っている家屋や敷地（または借地権）」でなくてはなりません。

とはいえ譲渡の寸前まで住んでいる必要はありません。空き家になってしまっていても、それが空き家になってから 3年以内（厳密には 3年を経過する日の属する年の 12月 31日まで）であれば適用可能です。

また、譲渡先がご自身の配偶者や親、子どもであるなど特別近しい関係にあるときは適用を受けられませんので注意してください。

必要な手続

特別控除が利用できる場面でも、自動的に適用されることはありません。譲渡を行った方自身が申告しなければならず、仮に控除を適用することで納税額が 0円になったとしても申告を省略してはいけません。

具体的には、確定申告において「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」を作成し、税務署に提出する必要があります。

国税庁の Webサイトから書式はダウンロード可能ですし、 e-Taxを使って自宅から電子申告を行うことも可能です。

手続に不安があるという方は税理士にお任せするのが一番です。税額の計算や書類の作成などもまとめて依頼できます。

住宅ローンとの併用は不可

現在の自宅を売却して、その後別のマイホームを購入することもあるかもしれません。

この場合は「特別控除」と「住宅ローン控除」の適用に注意が必要です。

というのも、この両者の控除は同時に使うことができないのです。そこで買い替えにあたっては、 3,000万円の特別控除を使うべきか、新しいマイホームに関する住宅ローン控除を使うべきか、税金の計算を行い比較検討することが大事です。

税理士に相談して、どちらの方がお得なのか、判断してもらうと良いでしょう。